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某些小县城房价面临“有价无市”的窘境,还能继续坚持吗?

高堇樊歆

2021/6/9 13:52:39

某些小县城房价面临“有价无市”的窘境,还能继续坚持吗?
最佳答案:

大家好,我是勇谈。小县城、中小城市房价面临“有价无市”的窘境已经不是秘密,尤其在面临此次**下小县城房价已经开始出现“有价无市”的窘境。很多人对于小县城的房价不再看好,那么未来小县城的房价还能坚持吗?维持稳定也是难事,这是过去很长时间对于小县城房价的观察。借此机会简单谈谈我的观察。

小县城房价面临的直接问题就是“需求不足”“购买力不足”,毕竟这里的主要购买人群还是本地的农村居民

  • 县城的商品房主要还是出售给本地人,回乡客和农村居民进城购房基本是主力

县城居民人口流失也是所有城市中最严重的,越来越多的年轻人在大学毕业或者成年后选择去大城市,这也是人口流动的必然趋势。毕竟大城市代表着更多的就业机会,更多的资源,介于未来国内城市的发展还是以“大者恒大强者恒强”为主,人口的流动自然也是中小城市向大城市流动。自然县城的常住人口减少,购买需求下降是自然的。前几年县城的房产出现一股火热,其实主要原因还是跟各地进行的“棚改”和农民工购房优惠有很大关系,只是可惜这种购房需求只是一波。

  • 县及县市数量在不断减少是城市发展过程中必然过程,小县城未来的路子真的“很窄”,要想有更好的发展“撤县设区(市)或被合并”是趋势

图上所示是2004-2018年国内县及县市数量走势图,从数据来看2004年国内县及县市数量总计为1464+374=1838,2018年这个数据就变成了1710,尤其是对于县来说,15年数量减少了129个;也就是说未来县的发展路子或许两条:被合并或者撤县设市(区)。尤其是对于大城市(省会及以上)周边的县市来说,从这点来说不是危言耸听,县城未来面对不仅仅是“有价无市”而是自己到底存不存在的问题。

部分县城的房价之所以这么快就出现“有价无市”,主因还是房价太高,资源配套跟不上导致

  • 县城房价达到万元等新闻在过去几年屡见不鲜,究竟哪里来的自信?

如果说县城的定位作为未来农村居民进城的落脚地,其实房地产还是有发展空间的,只是过去几年房价上涨的风,县城也跟的挺“热乎”。包括全国性房企在内,比如:碧桂园、恒大等也喜欢把目标放在一些小县城和中小城市,借助于资本的这波风,哄抬房价最后的结果就是“有价无市”。根据观察来看,除去经济稍微发达的小县城(其实应该是县级市)可以支撑得起万元以上房价外,多数小县城根本支撑不起。那么这么高的房价怎么来的?无非就是当地和房企忽悠老百姓来“炒作”的结果。经过观察后甚至发现了很多县城出台了这样的规定“县城没有房产子女不能在县城中小学就读”,真正目的是什么?大家心里很清楚。

  • 如果说过去县城以“适合生活”来吸引人们购房的话,如今能够拿得出手的真的不多

虽然说如今买房投资仍占有很大市场,可惜资源才是投资的前提,这点无疑小县城没有资格。一直以来我都在强调一个观点“资源才是决定房价的关键因素”,无疑现阶段来说资源还是向大城市涌入,这点在很长一段时间内很难改变。国内城市发展跟“官本位”还是很有关系的,这也是为何城市之间一把手差距很大的原因。小县城的城市管理者本身就处于最基层,所能调动或者利用、分配的资源极其有限,在“官大一级压死人”的现实条件下多数县城未来发展真的很有限。

小县城的新房未来还保持稳定或横盘有很大可能,二手房就很难了,甚至出租都会遇到困难,“有价无市”的情况会更加普遍

  • 新房价格上涨牵扯到利益过多,地方、银行、房企等都不会允许新房价格出现下跌

仅仅每年建筑成本的上涨(水泥、砂石等)就足以影响房价,更何况近些年的通货膨胀率开始又有上涨的趋势。图上所示是过去5年国内通货膨胀率走势图,可以看到2018年后国内通货膨胀率就在持续上涨,2019年甚至一度通货膨胀率超过5%,2020年因为**的影响货币持续超发,通货膨胀或许会更高。仅仅建筑成本和通货膨胀率就足以保证房价持续上涨,因此从这点来说哪怕没有地方、银行和房企的关系存在新房价格还是要持续上涨的。

  • 二手房价格有一个十分明显的特点“遵循市场供求规律”,再说二手房购房者基本都是以刚需为主,更加在意价格和区位

一个城市尤其是县城本身的城市面积就很小,核心区域更小。如果去过小县城的朋友应该知道,至今甚至很多小县城的主要核心区只不过是1-2条街道而已,这里汇集了县城几乎所有的商业、教育、医疗等资源。这些区域的房价也往往也是最高的,也是最保值的,那么对于其他区域的二手房来说恐怕就未必了。资源配套建设不是3-5年的事情,对于本身财力就不足的小县城来说10年恐怕都很难把缺失的优质资源补齐。所以,二手房所处的位置就很考验房价走势。

综上,小县城房价面临“有价无市”的窘境未来会是一种普遍的情况,本身就处于“击鼓传花”最底层的县城房产真的很难找到足够的所谓“接盘侠”。新房或许还有足够的理由保底,二手房真的很难了。各位觉得呢?原创不易未经允许不得随意转载,喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏,更多优质内容继续贡献中。

吴豆根

2021/6/12 9:40:45

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